한국주택금융공사 전세자금대출 보증 상품 총정리 2025

문서 업데이트 내역
– 2025년 2월 25일 : 문서 전체 가독성 수정
– 2025년 2월 25일 : 전세자금 보증이용 절차, 보증료율, 신규 상품, 변경 요건, 필수 서류 등 최신 자료 기반 내용 update.

시중에서 전세 대출을 신청할 때 은행은 대출금 보전을 위한 담보(보증서)를 요구하게 되는데, 은행의 요청에 따라 한국주택금융공사가 담보(보증서)를 제공하고 있습니다.

한국주택금융공사 전월세자금대출 보증 상품은 크게 네 가지로, 일반전세, 집단전세, 특례전세 그리고 각 시군구와 협약하여 지원하는 협약전세 보증상품이 있으며, 각 전세자금 보증상품 별로 조건과 한도 그리고 금리가 달라지게 됩니다.

이번 글에서는 한국주택금융공사에서 제공하는 전세자금대출 보증상품 중 일반전세보증과 특례전세보증에 대해 알려드리겠습니다.

 HF 한국주택금융공사 홈페이지에는 공사 소개를 아래와 같이 하고 있습니다.

“국민의 주거행복을 책임지는 지속가능 주택금융의 선도기관”

주택금융 등의 장기적,안정적 공급을 촉진하여 국민의 복지증진과 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 2004년 3월 1일 출범한 준정부기관으로서 보금자리론과 적격대출 공급, 주택보증, 유동화증권 발행 등의 업무를 수행함으로써 서민의 주택금융 파트너로서의 역활을 다하고자 합니다.

주택을 구입하거나 전세자금 대출을 받을 때 필요한 서류와 보증서 등에 싸인을 하셨던 기억이 있을 수 있는데, 우리가 직접 한국주택금융공사를 방문하여 업무처리를 하지 않기 때문에 자세한 내용은 모르실 수 도 있습니다.

무주택자가 금리변동 위험없이 안정적인 대출금 상환이 가능한 10년 이상 장기고정금리 원리금 분할상환방식의 *모기지론인 보금자리론과 적격대출 공급
 *모기지론: 부동산을 담보로 주택저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해 주는 제도를 말합니다.

국민들의 주거안정을 위해 금융기관으로부터의 전세자금대출 및 아파트중도금 대출 등에 대한 보증서를 발급해 오고 있으며, 주택건설사업자를 대상으로 하는 아파트 건설자금 대출에 대한 주택보증 지원

만 55세 이상의 고령층을 대상으로 보유하고 있는 주택을 담보로 금융기관으로부터의 종신 연금 수령을 보장하는 주택연금 업무를 수행함으로써 노후복지향상에 기여

금융기관으로부터 주택저당채권을 양도받아 이를 기초로 유동화증권(MBS, MBB)발행, 투자자들에게 판매함으로써 채권시장으로부터 장기저리의 자금을 안정적으로 조달하여 대출재원을 획기적으로 확충

한국주택금융공사에서는 위처럼 다양한 업무를 진행하고 있지만, 우리 같은 개인에게는 보금자리론과 주택연금 정도만 직접적인 관련이 있다고 보셔도 무방할 것 같습니다.

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전세자금대출 시 은행의 요청에 따라 한국주택금융공사가 담보(보증서)를 제공하는 보증상품입니다.

1). 전세자금대출을 받으려는 은행에 방문하여 보증 상담 및 대출 상담을 진행합니다. (대출 신청자의 신용에 따라 대출 승인이 거절될 수도 있기 때문에 대출 승인 여부에 대해 미리 상담을 해야 합니다.)
2). 부동산(공인중개사)를 통해 집을 구할 경우 미리 “전세자금대출”을 받을 예정이라고 말해야 하며, 어떤 보증 상품을 이용하는 것인지 공인중개사에게 알려야 조건에 맞는 집을 구할 수 있습니다. 아무리 집이 마음에 들어도 해당 주택이 전세자금대출 부적격 주택일 경우 전세자금대출 보증 심사에서 탈락하게됩니다.
3). 전세자금대출 보증 신청을 취급은행(대출 신청 은행)을 통해 신청합니다.
4). 한국주택금융공사의 보증 심사 및 승인
5). 전세자금대출 보증 약정 및 보증서 발급
6). 취급 은행에서 대출 승인 및 대출 실행

※ 아래의 요건을 모두 충족해야 합니다.

1). 임차 보증금이 7억 원(서울, 경기, 인천 외의 소재 가구는 5억 원) 이하일 것. 다만, 월세가 포함된 계약의 경우 전월세 전환율(5.8%)을 적용하여 산정된 금액이 기준을 초과하면 보증 대상에서 제외될 수 있음.(기존 6%에서 2025년 1월 2일 5.8%로 변경됨)
2). 임차 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주일 것. (부동산 임대차계약서에 보증금의 5%이상 계약금, 계약금 납입 영수증 필요)
3). 본인과 배우자(예정자 포함)의 합산한 주택보유수가 1주택 이내일 것.
4). 본인과 배우자(예정자 포함)가 3억 원을 초과하는 투기지역•투기과열지역 내 소재 아파트의 소유권을 취득하지 않을 것.
5). 보증 대상 목적물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에서 정하는 입소자일 것.

※ 아래의 요건 중 어느 하나에 해당할 것.

1). 임대차 계약을 체결하고 임차 보증금을 지급하는데 소요되었거나 소요될 자금
2). 이미 받은 전세자금대출(중도금 포함)의 상환 용도로 취급하는 전세 자금대출

일반전세자금대출의 보증 비율은 보증금의 90%까지 보증을 해주는 부분 보증 상품입니다.

※ 아래의 요건을 모두 충족해야 합니다.

1). 부동산등기사항전부증명서(등기부등본) 상 건물의 용도가 주택 또는 오피스텔(주거용)이거나 지자체에 노인복지주택으로 신고된 건축물로서 실제 주거용으로 이용할 것.
2). 건물의 부동산등기사항전부증명서 상 소유권에 관해 권리침해가 없을 것(등기부등본에 압류, 가압류, 경매개시 등)

※ 다음 1에서 3의 항목 중 적은 금액을 기준으로 함.

1). 보증과목별 보증한도 : 4억원 – 기 이용 전세자금보증잔액, 본인과 배우자(배우자예정자 포함)의 합산한 주택보유수가 1주택인 자는 2억원
2). 소요자금별 보증한도 : 기 이용 전세자금보증잔액에서 현 임차보증금의 80%를 뺀 금액과 현재 보증신청금액 중 비교하여 적은 금액.
3). 상환능력별 보증한도 : 연간인정소득 − 연간부채상환 예상액 + 상환방식별 우대금액 – 기 이용 전세자금대출 보증잔액

임차보증금액, 소득 등에 따라 연 0.02% ~ 0.4%까지 차등 적용합니다. 단 “신혼부부, 다자녀가구, 사회적 배려 대상자“는 보증료 감면 혜택을 받을 수 있으며, 감면율은 연 0.02% ~ 0.4% 내에서 차등 적용됩니다.

1). 신분 확인용 : 주민등록등본, 신분증
2). 소득 및 재직 확인용 : 연간소득확인서류, 재직증명서(근로자), 사업자등록증(사업자)
3). 임대차계약 확인용 : 확정일자를 받은 임대차계약서, 계약금 지급 영수증

특례전세자금보증은 주거안정지원 및 금융소외계층 지원을 통한 사회적 가치를 실현하기 위해, 일반전세자금보증 대비 취급 요건을 대상자별로 완화한 상품입니다.

무주택 청년, 다자녀 가구, 전세사기 피해자 등 다양한 대상자가 포함되며, 본인이 해당하는지 확인 후 한국주택금융공사를 통해 상담받으시길 바랍니다.

특히, 무주택 청년, 다자녀 가구, 정책서민금융 이용자, 임차권등기 세입자는 2025년 기준 요건이 변경 또는 완화 되었으며, 전세사기 피해지 지원 보증은 새롭게 추가되었습니다.

한국주택금융공사 상담

• 홈페이지: 한국주택금융공사
• 콜센터: 1688-8114

1). 특례사항 : 1억 이하로 이용 시 상환능력별 보증한도 생략, 100% 보증
2). 대상자 요건
– 신청일 기준 만 34세 이하.
– 본인과 배우자 합산 연소득 7천만 원 이하.
3). 보증한도 : 최대 2억

1). 특례사항 : 1억 이하로 이용 시 상환능력별 보증한도 생략, 100% 보증
2). 대상자 요건
– 신청일 기준 만 34세 이하. (나이 기준 삭제 됨)
– 민법상 미성년 자녀 2명 이상있는 무주택자
3). 보증한도 : 최대 2억

1). 특례사항 : 상환능력별 보증한도 및 CSS평가 생략, 100% 보증(단, 주택도시기금 재원대출은 90% 보증)
2). 대상자 요건
– 연 소득 4천 5백만 원 이하.
– 서민금융상품 연체 없이 6회 이상 상환 또는 완제 후 4년 이내
3). 보증한도 : 최대 6천만 원(채권보전조치 시 8천만 원)

1). 특례사항 : 상환능력별 보증한도 적용 배제
2). 대상자 요건
– 본인과 배우자 합산 연소득 1억 3천만 원이하
– 임차권등기명령 신청 접수 또는 임차권등기 후 이주 희망
3). 보증한도 : 최대 4억(기존 2억에서 4억으로 확대)
4). 채권보전조치 필수

1). 특례사항 : 상환능력별 보증한도 및 CSS 평가 생략, 100% 보증
2). 대상자 요건
– “전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법”에 따른 피해자
3). 보증한도 : 최대 1억
4). 채권보전조치 필수

1). 특례사항 : 상환능력별 보증한도 및 CSS평가 생략, 보증비율 100%
2). 대상자 : 신용관리정보가 없는 자로서 아래 중 하나에 해당하는 자
– 신용회복지원절차 성실납부 중이거나 완제일로부터 3년 이내인 자, 신용회복기관에 변제금을 12회차 이상 납입
– 파산면책결정일로부터 8년 이내인 자
– 개인회생 변제계획상 채무 완제자로서 변제계획인가일로부터 8년 이내인 자
3). 보증한도 : 최대 5천만 원(채권보전조치 시 6천만 원)

1). 특례사항 : 보증한도 우대, 보증비율 100%
2). 대상자 요건
– 대출기간 중 원금의 5% 이상을 분할상환하기로 약정한 무주택자
3). 보증한도 : 최대 2억 2천 2백만 원

1). 특례사항 : 상환능력별 보증한도 및 CSS평가 생략
2). 대상자 요건
– 버팀목 전세대출 등 주택도시기금 전세대출 대환자
3). 보증한도 : 최대 2억

1). 특례사항 : 상환능력별 보증한도 생략
2). 대상자 요건
– 공공주택사업자 및 공사가 인정한 임대사업자 임대목적물 입주자
3). 보증한도 : 최대 2억
4). 채권보전조치 필수

1). 특례사항 : 상환능력별 보증한도 생략
2). 대상자 요건
– 관리처분계획인가를 받은 재개발･재건축 단지에서 전월세로 6개월 이상 거주하다 이주하거나 이주한 세입자
3). 보증한도 : 최대 2억
4). 채권보전조치 필수

1). 특례사항 : 상환능력별 보증한도 및 CSS평가 생략, 보증비율 100%
2). 대상자 : 아래 요건을 모두 충족하는 자
– 개업 후 1년 이상 경과하여 영업 중인 무주택자로서 사업소득 2천 5백만 원 이하인자
– 사업소득 확인 불가 시에는 전년도 “부가가치세과세표준증명원” 상 매출과세표준이 4천 8백만 원 미만인 간이과세업자
3). 보증한도 : 최대 6천만 원(채권보전조치 시 8천만 원)

1). 특례사항 : 상환능력별 보증한도 및 CSS평가 생략, 보증비율 100%
2). 대상자 요건
– 국민기초생활수급자, 차상위계층, 중증장애인, 북한이탈주민, 자립아동, 소년소녀가정, 다문화가정, 노부모부양가정, 영구임대주택입주자, 소액임차인, 재난피해자
3). 보증한도 : 최대 5천만 원(채권보전조치 시 6천만 원)

1). 특례사항 : 보증한도 우대, 상환능력별 보증한도 및 CSS평가 생략, 보증비율 100%
2). 대상자 요건
– 재개발･재건축･리모델링 참여로 인해 주택연금 담보주택 이외의 주택에 거주해야하는 주택연금 피보증인 또는 그 배우자
3). 보증한도 : 최대 3억
4). 채권보전조치 필수

1). 특례사항 : 보증한도 우대
2). 대상자 : 아래 요건을 모두 충족하는 무주택자
– 임차보증금이 3억원(지방소재가구는 2억원) 이하, 월세가 있는 경우 임차보증금은 월세보증금 및 월세에 대해 전월세전환율 적용하여 계산한 금액(=월세보증금+(월세*12/전월세전환율))
3). 보증한도 : 최대 3억
4). 채권보전조치 필수

1). 특례사항 : CSS평가 생략, 보증비율 100%, 보증신청시기 요건 미적용
2). 대상자 : 아래 요건을 모두 충족하는 자
– 본인과 배우자의 합산 연소득이 70백만원 이하
– 제2금융권 전세자금대출을 정상이용 중인 세대주
3). 보증한도 : 최대 1억 5천만 원

1). 특례사항 : 상환능력별 보증한도 및 CSS평가 생략, 보증비율 100%
2). 대상자 요건
– LH, SH 및 지방공사 등에서 공급하는 영구임대 아파트 입주자
3). 보증한도 : 최대 5천만 원(채권보전조치 시 6천만 원)

• 인적/본인 확인 관련: 주민등록등본, 신분증
• 소득/재직 확인 관련: 연간소득확인서류, 재직증명서(근로자), 사업자등록증(사업자)
• 임대차계약 확인 관련: 확정일자부 임대차계약서, 계약금 지급 영수증
• 추가 서류: 신청 유형에 따라 추가 제출 필요
– 신용회복 지원자: 신용회복지원절차 납부 증명서
– 전세사기 피해자: 전세사기피해자 인증 서류
– 기타 유형: 한국주택금융공사 및 취급 은행 확인 필수

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한국주택금융공사는 위와 같은 보증 상품들을 제공하고, 우리는 위 보증 상품을 이용해 시중은행을 통해 전세자금대출을 받습니다. 전세 보증금에 대해 은행에 대출 신청을 하러 가기 전 나에게 해당하는 전세자금대출 보증 상품이 무엇인지 미리 확인하고 방문한다면, 빠른 업무처리와 혜택을 받을 수 있습니다.

이 글은 한국주택금융공사 홈페이지 내용을 참고하여 작성 하였으며, 2025년 2월 25일 기준 최근 자료를 바탕으로 업데이트 되었습니다.

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