주택연금 해지 불이익, 이것도 확인 안 하고 가입하시려고요?

이번 글에서 다뤄볼 내용은 주택연금 해지입니다.
주택연금은 “주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에서 살면서 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있다“가 기본 개념입니다. 하지만, 어떠한 사정으로 인해 주택연금을 해지해야 할 경우가 생길 수 있고, 주택연금 해지를 했을 때 실제 얼마만큼의 손해가 발생하는지 정확이 이야기해주는 곳은 없습니다.
그냥 “주택연금 해지하면 불이익이 크니, 가급적 해지하지 마세요!“정도로 이야기를 하지, “언제 해지를 하면, 대략 이정도의 손해를 감수해야 합니다“라는 설명을 하는 곳은 아무곳도 찾아볼 수 없습니다.

이번 글에서는 주택연금 해지 시 대략적인 계산으로 얼마만큼의 손해가 발생하는지 자세히 알아보겠습니다.

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저는 노후에 내가 살고 있는 아파트를 활용해 주택연금을 받게되면 국민연금에 더해 조금 더 빠른 은퇴가 가능하겠다 라는 생각이 있었습니다. 물론 현재도 그 생각은 어느정도 가지고 있는 상태입니다.
하지만, 주택연금 가입을 위해 지불해야 하는 보증료나, 주택연금 수령 중 발생하는 비용들에 대해 알아보기 시작한 뒤로는 조금 부정적인 생각이 들기 시작했고, 만약 내가 나중에 사정이 생겨 주택연금을 해지하게 되면 얼마나 갚아야 하는건지 확인하게 되었습니다.
자료 조사를 통해 확인한 내용은 제가 생각했던 것보다 훨씬 더 많은 불이익을 감수해야만 주택연금 해지를 할 수 있었다는 겁니다. 또한 주택연금의 구조가 주택연금 가입자의 주택을 가지고 은행과 한국주택금융공사가 이자장사, 보증료 장사를 하는 게 아닌지 라는 생각까지 들게 되었습니다.

주택연금의 구조를 정확히 알기 위해서는 모기지(주택담보대출)와 역모기지(주택연금)에 대해 간단한 설명이 필요합니다.

모기지론 즉 주택담보대출이란 주택을 구입 시 내가 구입하는 주택을 담보로 대출을 받아 구입하고, 일정 기간동안 원금과 이자를 갚아나가는 방식의 대출입니다. 주택 구매자가 은행에서 대출을 받아 주택을 구매하고 매달 원리금 상환을 하여 대출금을 모두 갚게되면 주택은 완전히 본인 소유가 되는 구조입니다. 실제 대출을 다 갚기 전에는 온전히 내 집이라고 할수 없는 것이죠.

역모기지, 즉 주택연금은 내가 갖고 있는 주택을 담보로 맡기고, 금융기관에서 매달 연금 형태로 돈을 받는 방식입니다.
여기서 중요한 것이 연금 형태라는 말입니다.
내 집을 은행에 담보로 맞기고 연금 형태로 매달 일정 금액을 대출 받는다고 하는게 정확한 표현입니다. 이때, 주택연금 가입자가 사망하게 되면 주택을 매각해 대출금을 상환하는 방식이며, 주택 가격보다 대출금이 많을 경우 이를 국가(한국주택금융공사)가 은행에 지급을 보증해주는 시스템이 현재 우리가 알고 있는 주택연금의 방식입니다.

그런데 말입니다. 한국주택금융공사가 지급보증을 해준다는 것이 어디서 나오는 돈일까요? 우리가 주택연금가입을 하고 매달 연금을 수령하게 되면 우리는 한국주택금융공사에 도대체 얼마의 비용을 지불하고 있는 것일까요? 왜 한국주택금융공사가 보증료 장사를 한다는 비판을 듣게되었을까요?

주택연금은 위에서도 설명했지만, 은행에 내 집을 담보로 맞기고 매달 똑같은 금액을 연금 형식으로 대출을 받는 구조입니다.

다시 이야기 하지만 대출을 받는 것입니다.

은행에 내 집을 맡기고 대출을 받는 것이기 때문에, 당연히 매달 이자가 발생합니다. 또한 은행에서는 이 대출을 100% 회수할 수 있어야 상품 운영을 할텐데, 누군가는 보증을 해줘야 이런 상품을 운영할 수 있습니다. 그렇기 때문에 한국주택금융공사에서 보증을 해줍니다. 그런데 이 보증을 해주기 위해서는 비용이 필요한데, 이걸 주택연금 가입자에게 받습니다. 처음 주택연금을 가입할 때 초기 보증료로 주택가격의 1.5%, 그래도 매달 보증잔액(대출잔액)에 대해 0.75%를 받고 있습니다.
아래 한국주택금융공사 홈페이지에 나와있는 내용을 보겠습니다.

주택연금 가입을 위해 발생하는 비용들
➙ 가입비(초기 보증료) 주택 가격의 1.5%
➙ 연보증료 : 보증잔액의 연 0.75%
➙ 은행이자 : 보증잔액에 대한 은행이자(월 복리)

이제 주택연금 가입과 수령 시 발생하는 비용을 자세히 알아보겠습니다.

주택연금의 가입비는 주택 가격의 1.5%이며, 이 금액은 최초 주택연급 지급일에 납부하게 됩니다. (주택연금 가입자가 직접 납부하는 것이 아닌, 담보 주택에서 대출을 실행하여 은행에서 주택금융공사에 대납하는 형식입니다)
만약 내가 가입하려고 하는 주택의 가격이 3억, 5억, 8억, 10억일 때 주택연금 가입비는 얼마를 납부할까요?
➙ 3억 주택 : 450만 원
➙ 5억 주택 : 750만 원
➙ 8억 주택 : 1,200만 원
➙ 10억 주택 : 1,600만 원
이 주택연금 가입비는 주택연금 초기에는 환급이 되지 않았으나 현재는 가입 3년 이내에 해지를 하면, 일부 환급을 받을 수 있게 되어있습니다. 다만 주택연금 가입을 하고 연금 수령 도중 3년 이내에 해지를 하는 경우가 얼마나 될지는 미지수입니다.

자, 아직 연금 수령 전이지만 이미 가입비로 450만 원에서 1,600만 원까지 지불을 한 상태입니다.

주택연금은 내 집을 맡기고 매달 받는 연금형식의 대출이라고 했습니다.
그러면, 매달 받는 연금은 대출원금으로 쌓이게 되고, 이 대출원금에 대한 보증을 주택금융공사가 은행에 해줘야 하는데, 주택연금 가입자가 매달 연 0.75%의 금리로 보증료를 납부하게 됩니다.
그리고, 보증잔액(대출잔액)에 대해 정해진 금리로 대출 이자도 납부를 해야합니다. 3개월 변동 CD금리와 6개월 변동 COFIX금리가 있지만 계산의 편의성을 위해 4%라고 가정하겠습니다.

예를들어보겠습니다.
2025년 2월 현재 65세에 5억 주택을 은행에 맞기고 주택연금을 받는다면, 매달 120만 1천 원을 수령하게 됩니다. 그럼 주택연금 가입자는 수령한 연금액에 대해 연보증료를 납부해야 하는데 간단히 계산을 하기 위해 연금 수령액이 매달 120만 원이라고 가정하고 계산해보겠습니다.

은행 대출 금리 : 연 4%
연보증료 : 대출잔액에 연 0.75%
연금 수령액 : 매달 120만 원
(아래 계산은 단순 이해를 돕기 위해 계산된 것이며, 이것이 실제 주택연금 수령 시 발생하는 비용과 동일할 수 없습니다.)

월	연금지급액	보증료	이자	합계
1	₩1,200,000	₩750	₩4,000	₩1,204,750
2	₩1,200,000	₩753	₩4,016	₩2,409,519
3	₩1,200,000	₩1,506	₩8,032	₩3,619,056
4	₩1,200,000	₩2,262	₩12,064	₩4,833,382
5	₩1,200,000	₩3,021	₩16,111	₩6,052,514
6	₩1,200,000	₩3,783	₩20,175	₩7,276,472
7	₩1,200,000	₩4,548	₩24,255	₩8,505,275
8	₩1,200,000	₩5,316	₩28,351	₩9,738,941
9	₩1,200,000	₩6,087	₩32,463	₩10,977,491
10	₩1,200,000	₩6,861	₩36,592	₩12,220,944
11	₩1,200,000	₩7,638	₩40,736	₩13,469,318
12	₩1,200,000	₩8,418	₩44,898	₩14,722,634
60	₩1,200,000	₩49,737	₩265,266	₩81,094,865
120	₩1,200,000	₩113,722	₩606,516	₩183,875,041
합계	₩144,000,000	₩6,296,059	₩33,578,982	–

위 표를 보면 주택연금 수령 기간이 길어질수록 연 보증료와 대출 이자가 기하급수적으로 증가하는 것을 알 수 있습니다. 그 이유는 매달 대출 원금에 연 보증료와 월 대출 이자가 더해지면서, 그 합산 금액이 다시 새로운 대출 원금이 되는 구조 때문입니다. 즉, 시간이 지날수록 복리 효과가 발생해 대출 잔액이 급격히 늘어나게 됩니다.

65세에 주택연금을 받기 시작해서 10년이 지나면, 벌써 등기비용, 초기 가입비, 연 보증료, 은행 이자를 포함해 내가 받은 연금을 제외하고 추가로 상환해야 하는 금액이 4,700 ~ 5,000만 원 이상 발생하게 됩니다.
즉, 10년간 5억 주택을 활용해 주택연금을 수령하다 해지를 하게 되면, 주택 가격의 10% 정도를 비용으로 내는 셈입니다.

주택연금의 대출잔액(보증잔액)은 “현재까지 지급받은 월 연금 수령액 + 개별인출금 + 보증료 + 대출이자”를 합산한 금액입니다.
첫번째 달에는,
①연금수령액 + ②개별인출금 + ③초기가입비 + (①+②+③에 대한 연보증료)가 대출 잔액이 되며
두번째 달에는 첫번째 달의 대출잔액에 연금수령액, 개별인출금, 연보증료, 두번째달의 대출잔액에 대한 이자를 더한 값이 대출잔액(보증잔액)이 되는 것입니다.

이 구조는 시간이 지날수록 연보증료와 대출 이자가 복리효과로 인해 기하급수적으로 늘어나는 구조입니다.

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한국주택금융공사 홈페이지에 나와있는 주택연금 가입자 안내사항 중 “해지 시 유의사항“에 대해 한번 보겠습니다.

주택연금 해지 시 유의사항 어디에도 실질적인 금융 손실에 대한 내용은 없습니다. 대략 얼마정도의 손해가 발생하고, 어떤 비용들에 대해 내가 감수해야 하는지에 대한 내용 없이 단순히 재가입이 어렵고, 노후생활비 마련방안 등으로 주거불안에 대한 우려가 있다고 말합니다.

주택연금 가입을 고민중인 분이라면 이런 내용도 꼭 확인을 하고 가입을 해야 하며, 장기간 자금 사정과 주거에 대한 계획을 세워 주택연금 가입을 결정해야 할것 같습니다.

다음 글에서는 주택연금이 과연 노후를 보장해줄 수 있는지, 연금 수령액 구조가 실상에 맞는 구조인지에 대해서도 알아보겠습니다.

꼭 기억해야 할 부분이 주택연금은 금융상품이라는 점입니다. 이 부분을 상기시키고 이 상품에 접근을 하신다면 가입 결정에 조금 더 도움이 되리라 생각합니다.