전세보증금 반환 보증 주택가격 산정 방법 ( 단독/다가구)

 전세보증금 반환 보증은 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 할 전세보증금의 반환을 주택도시보증공사(HUG)에서 책임을 지고 반환을 해주는 보험성격의 보증상품 입니다. 

 ■ 신청 가능 시기

• 계약기간이 아직 1/2 이상 남아 있다면 계약 후 입주하여 살고 있더라도 신청이 가능

 ■보증 대상 전세보증금

• 보증 대상 보증금은 수도권 기준 7억 그외 지역은 5억원 이하 입니다.

 ◆ 국토부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 140%에 해당하는 금액

 ◆ 위 경우 개별주택 공시가격이 5억 3천3백만원 이므로 주택 가격은 746,200,000원입니다.

 ◆ 등기사항종합증명서(등기부등본)상에 최근 1년이내에 매매된 내역이 있다면, 해당 매매 가격으로 주택가격 산정.

 ◆ (토지 공시지가 + 건물 시가표준액) * 140%

 주택도시보증공사(HUG)에서 산정하는 방식으로 계산된 주택 가격과 많게는 두배이상 차이가 나기 때문에 현실적으로 단독•다중•다가구 주택의 경우 반환보증 가입이 어려운 경우가 대부분입니다. 

 그렇기에 아파트나 오피스텔 보다 싼 전세보증금 때문에 위험부담이 있으면서도 반환보증을 가입 하지 않고 전세계약을 하는 경우가 많아 전 재산인 보증금을 지키지 못하는 경우들이 많습니다.

 ①번 항목인 개별단독주택 가격으로 주택가격을 산정하면 주택 가격이 가장 적게 나오기 때문에 보증 가입이 대부분 어렵습니다. 

 ②번 항목인 최근 1년 이내 매매가격으로 산정한다면 아마 가장 정확한 가격일 수 있습니다. 가장 최근에 사고 팔았던 가격이기에 시세 반영이 가장 잘 되어있고, 전세보증금 반환 보증 가입에도 가장 수월합니다.

 ③번 항목인 토지 공시지가와 건물시가표준액을 기준으로 주택가격을 산정하면 그나마 실제 주택 가격에 조금 근접하여 계산하게 됩니다.

 이 항목을 적용하는 이유는 건물을 신축한지 얼마 되지 않아 매매거래나 개별단독주택 가격이 아직 공시되기 이전일 때 사용합니다.  

 1) 각 시도별로 정해져 있는 소액임차보증금액이 있습니다. 

• 만약 소액임차 보증금이 1억이고 최우선변제금이 3천만원이라고 한다면, 보증금이 3천만원을 안 넘기는게 좋습니다.  살고있는 집이 경매에 넘어가면 낙찰금액에 50%범위 이내에서 소액임차인의 최우선 변제금을 우선 배당하기 때문입니다.

 2) 전입세대 열람원과 확정일자 열람, 선순위 보증금 확인!

 전입세대 열람원과 확정일자 열람을 통해 나보다 먼저 이사온 사람들의 선순위 보증금 합계액을 꼭 알아야 합니다.

• 이사할 건물의 주소를 알면
• 위 주택가격 계산 방법 중 ③번 항목인
• (토지+건물시가표준액) *140% 로 계산하면
• 대략적인 건물 시세가 나옵니다. (시세 80%정도 수준)

 3) 선순위 임차인의 보증금 내역을 정확히 안다면 

• 위에서 계산한 주택가격을 기준으로
• 근저당설정액(채권최고액) + 선순위임차인보증금 합계액 = 주태가격 80%이내 인
• 주택을 찾으셔야 그나마 보증금을 지킬 수 있는 확률이 높습니다.

 4) 전입신고 + 확정일자는 무조건 필수!

 5) 등기사항 종합증명서(등기부등본)을 열람할 때

• 현재유효사항이 아닌 말소사항포함으로 열람하세요!
• 등기부등본을 말소사항포함 으로 열람하시면 그 이전에 임대인이 보증금을 내주지 않아 임차권 등기가 되어있던 내역이나, 가압류 내역등이 남아있을 수 있습니다.
• 이런 내역이 남아있는 건물이라면 아무래도 제때 보증금 받기가 수월하지 못할 수 있습니다.