전세보증금 반환 보증 주택가격 산정 방법 ( 단독/다가구)

  전세보증금 반환 보증에 가입을 하려면 계약하려는 주택의 주택가격 산정 방법을 알아야 하는데요.

 아파트와 연립 그리고 다세대주택은 주택가격 산정방법이 간단하기 때문에 오늘은 단독/다중/다가구 주택에 대한 내용을 다뤄보려고 합니다. 

 조금은 복잡할 수 있는 전세보증금 반환 보증 주택가격 산정방법에 대해 최대한 쉽게 설명해 드릴께요.

전세보증금 반환 보증이란?

전세보증금 반환 보증

 전세보증금 반환 보증은 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 할 전세보증금의 반환을 주택도시보증공사(HUG)에서 책임을 지고 반환을 해주는 보험성격의 보증상품 입니다. 

 ■ 신청 가능 시기

  • 계약기간이 아직 1/2 이상 남아 있다면 계약 후 입주하여 살고 있더라도 신청이 가능

 ■보증 대상 전세보증금

  • 보증 대상 보증금은 수도권 기준 7억 그외 지역은 5억원 이하 입니다.

단독•다중•다가구 주택가격 산정 방법

 전세보증금 반환 보증 가입 신청을 하려면 주택 가격을 산정하고 선순위 채권과 선순위 임차인의 보증금을 합한 금액이 주택 가격의 80% 이내여야 합니다. 

(선순위채권(근저당 등) + 선순위 임차인 보증금 합계액) / 주택가격 = 80% 이하

    ① 개별단독주택가격을 기준으로하는 경우  

전세보증금 반환 보증

  개별주택 공시지가 확인  

 ◆ 국토부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 140%에 해당하는 금액

 ◆ 위 경우 개별주택 공시가격이 5억 3천3백만원 이므로 주택 가격은 746,200,000원입니다.

    ② 최근 1년 이내 거래사례  

 ◆ 등기사항종합증명서(등기부등본)상에 최근 1년이내에 매매된 내역이 있다면, 해당 매매 가격으로 주택가격 산정.

    ③ 토지 공시지가 + 건물 시가표준액 합산  

 ◆ (토지 공시지가 + 건물 시가표준액) * 140%

 1. 토지 공시자가 확인

전세보증금 반환 보증

 ▶ 토지 면적이 320㎡ 일 경우 토지 공시지가는 563,200,000원

  토지 공시지가 확인  

 2. 건물 시가표준액 확인

건물시가표준액 확인

 ▶ 건물시가표준액은 563,200,000원

  건축물 시가표준 확인  

위텍스 -> 지방세 정보 -> 건축물 시가표준액 조회

 ■ 위 토지공시지가 + 건물시가표준액 으로 계산했을 때 주택가격은 12억 3백8십만 원 정도 산정됩니다.


왜 각각 산정 방법이 다를까요?

 단독•다중•다가구 주택의 경우 거래 사례가 많지 않고 아파트나 연립처럼 규격화 되어있는 건축물이 아니다보니 단순히 토지 면적이나 건물 면적만으로는 가격 산정이 어렵습니다. 

 참고로 위 표시된 건물의 최저 시세는 16억 정도인 건물입니다. 

 주택도시보증공사(HUG)에서 산정하는 방식으로 계산된 주택 가격과 많게는 두배이상 차이가 나기 때문에 현실적으로 단독•다중•다가구 주택의 경우 반환보증 가입이 어려운 경우가 대부분입니다. 

 그렇기에 아파트나 오피스텔 보다 싼 전세보증금 때문에 위험부담이 있으면서도 반환보증을 가입 하지 않고 전세계약을 하는 경우가 많아 전 재산인 보증금을 지키지 못하는 경우들이 많습니다.

 ※ 현실적인 주택가격 판단기준이 필요하다고 보는 이유입니다. 

 ■ 각 산정 방법별로 어떤점이 좋은지 살펴보겠습니다.

 ①번 항목인 개별단독주택 가격으로 주택가격을 산정하면 주택 가격이 가장 적게 나오기 때문에 보증 가입이 대부분 어렵습니다. 

 ②번 항목인 최근 1년 이내 매매가격으로 산정한다면 아마 가장 정확한 가격일 수 있습니다. 가장 최근에 사고 팔았던 가격이기에 시세 반영이 가장 잘 되어있고, 전세보증금 반환 보증 가입에도 가장 수월합니다.

 ③번 항목인 토지 공시지가와 건물시가표준액을 기준으로 주택가격을 산정하면 그나마 실제 주택 가격에 조금 근접하여 계산하게 됩니다.

 이 항목을 적용하는 이유는 건물을 신축한지 얼마 되지 않아 매매거래나 개별단독주택 가격이 아직 공시되기 이전일 때 사용합니다.  


전세보증금 반환 보증 가입이 어렵다면?

 전세보증금 반환 보증 가입이 어려운 주택이라면 어떻게 해야 할까요?

 정답은 계약을 하지 않는다 입니다.

 하지만 계약할 수 있는 주택은 한정적이기에 그래도 더 안전한 방법을 찾아봐야 합니다.

 1) 각 시도별로 정해져 있는 소액임차보증금액이 있습니다. 

  • 만약 소액임차 보증금이 1억이고 최우선변제금이 3천만원이라고 한다면, 보증금이 3천만원을 안 넘기는게 좋습니다.  살고있는 집이 경매에 넘어가면 낙찰금액에 50%범위 이내에서 소액임차인의 최우선 변제금을 우선 배당하기 때문입니다.

 2) 전입세대 열람원과 확정일자 열람, 선순위 보증금 확인!

 전입세대 열람원과 확정일자 열람을 통해 나보다 먼저 이사온 사람들의 선순위 보증금 합계액을 꼭 알아야 합니다.

  • 이사할 건물의 주소를 알면
  • 위 주택가격 계산 방법 중 ③번 항목인
  • (토지+건물시가표준액) *140% 로 계산하면
  • 대략적인 건물 시세가 나옵니다. (시세 80%정도 수준)

 3) 선순위 임차인의 보증금 내역을 정확히 안다면 

  • 위에서 계산한 주택가격을 기준으로
  • 근저당설정액(채권최고액) + 선순위임차인보증금 합계액 = 주태가격 80%이내 인
  • 주택을 찾으셔야 그나마 보증금을 지킬 수 있는 확률이 높습니다.

 4) 전입신고 + 확정일자는 무조건 필수!

 5) 등기사항 종합증명서(등기부등본)을 열람할 때

  • 현재유효사항이 아닌 말소사항포함으로 열람하세요!
  • 등기부등본을 말소사항포함 으로 열람하시면 그 이전에 임대인이 보증금을 내주지 않아 임차권 등기가 되어있던 내역이나, 가압류 내역등이 남아있을 수 있습니다.
  • 이런 내역이 남아있는 건물이라면 아무래도 제때 보증금 받기가 수월하지 못할 수 있습니다.

마지막으로..

 전세보증금이 천만원이든 1억, 2억 이든 피땀흘린 소중한 재산입니다.

 조금 귀찮고 불편하더라도 전세보증금 반환 보증을 꼭 들길 추천 드리며

 혹시 해당 주택이 전세보증금 반환보증 가입이 어려운 상태라면 위 내용 꼼꼼히 읽어보시고

 조금이라도 도움이 되는 내용이 있으시다면 꼭 실천하시기 바랍니다.


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